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Ton projet
À quoi ça sert : tu remplis ici ton projet. Glisse les curseurs ou tape une valeur. Tout se recalcule en direct plus bas.
👋 Par où commencer
L'essentiel tient en 4 informations (repérées par le badge à remplir) : le prix du bien, le loyer du mode de location visé, ta tranche d'impôt (TMI) et ta situation fiscale (résident ou expatrié).
Tout le reste a des valeurs de référence 2026 déjà réglées : tu peux les garder telles quelles, ou les affiner si tu connais tes chiffres. Chaque carte rappelle en bas ce qui mérite d'être adapté.
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Synthèse de l'opération
À quoi ça sert : voir d'un coup ce que coûte l'achat au total, combien tu empruntes, et ta mensualité de crédit (assurance comprise).
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Cash-flow : combien ça coûte chaque mois
À quoi ça sert : ce tableau te montre, pour chaque façon de louer (colonnes) et chaque régime fiscal (lignes), combien le bien te coûte ou te rapporte chaque mois, une fois l'impôt payé et le crédit remboursé. Rouge = tu sors de l'argent de ta poche (effort d'épargne) ; vert = ça s'autofinance. C'est la photo de la 1re année.
Comment lire les lignes : Foncier = location nue · LMNP = location meublée · IS = via une société. « Micro » = abattement automatique (simple) ; « réel » = on déduit les charges réelles + l'amortissement (souvent plus avantageux). « Net » = rendement après charges et impôt, avant crédit.
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TRI : le rendement réel sur la durée
À quoi ça sert : le TRI (taux de rendement interne) résume toute la rentabilité en un seul chiffre, en tenant compte des loyers, des impôts, du crédit et de la revente. Lis-le comme un placement : un TRI de 5 % équivaut à un livret qui rapporterait 5 %/an. On compare ici tous les régimes d'un coup.
Pourquoi « n/a » à certaines cases seulement ? Ce n'est pas dû à l'apport seul : un bien en cash-flow négatif (le cas le plus courant) a bien un TRI, même avec un apport de 0 €. Le « n/a » n'apparaît que pour un bien à la fois sans apport ET rentable dès la 1re année : tu ne sors alors jamais d'argent de ta poche, le rendement est mathématiquement infini et ne peut pas s'afficher. 👉 Ajoute un petit apport en section 1 pour obtenir un chiffre dans ce cas.
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Détail du calcul, régime par régime
À quoi ça sert : comprendre d'où vient chaque résultat. Pour chacun des 3 modes de location (déplie ceux qui t'intéressent), le calcul ligne par ligne de la 1re année : loyers, charges, base imposable, impôt, remboursement du crédit, puis trésorerie.
🏠 Longue durée
👥 Colocation
🛎️ Courte durée
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Sensibilité au taux d'emprunt
À quoi ça sert : ce tableau te montre comment le taux d'emprunt influence ton cash-flow mensuel. C'est la variable la plus déterminante (~1,3 % il y a 5 ans, ~3,3 % aujourd'hui). Choisis un mode et un régime, et compare le cash-flow selon le taux décroché à la banque.
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Revente & plus-value
À quoi ça sert : ce tableau montre, pour chaque régime, le prix de revente estimé, le capital qu'il te reste à rembourser à la banque, la plus-value imposable (avec les amortissements réintégrés en LMNP réel), l'impôt sur cette plus-value, ce qu'il te reste en poche (produit net), et le TRI correspondant. ⚠️ Le « produit net » est surtout ton capital qui revient (apport + crédit remboursé par les loyers + hausse du bien), pas du profit pur : c'est le TRI qui mesure la vraie rentabilité.
Réforme LMNP 2025 (intégrée). Depuis le 15/02/2025, en LMNP réel les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans la plus-value à la revente (colonne « dont amort. réintégrés »), ce qui augmente l'impôt. Les abattements pour durée de détention (exonération d'impôt à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans) l'adoucissent : plus tu gardes longtemps, moins tu paies. Résidences services (EHPAD, étudiant) exclues. En IS, le produit net déduit aussi la flat tax de 30 % sur la distribution du gain (sortie de l'argent de la société vers ta poche).
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Cadre réglementaire à Paris (2026)
À quoi ça sert : deux règles parisiennes décisives. À gauche, le plafond de loyer légal en longue durée (renseigne la surface du bien et le loyer de référence en €/m² dans la section 1, les valeurs 35 m² / 32 €/m² sont des exemples). À droite, pourquoi l'Airbnb est devenu quasi impossible en pur investissement.
Location courte durée
🚫 Airbnb à Paris
Quasi impossible en pur investissement
depuis la loi Le Meur (2025)
Un logement dédié (résidence secondaire) exige une autorisation de changement d'usage avec compensation : transformer en habitation une surface équivalente ailleurs dans Paris. En pratique, rarissime et très coûteux.
En résidence principale : 90 jours/an max (au lieu de 120), n° d'enregistrement obligatoire, DPE A→E. Amendes jusqu'à 15 000 €.
→ À Paris, le scénario « courte durée » est surtout théorique. Réaliste : longue durée, colocation, bail mobilité.
Leviers légaux face à l'encadrement (optimisation, pas fraude ; le locataire peut contester sous 3 mois) :
1) Louer en meublé (plafond €/m² plus élevé qu'en nu).
2) Complément de loyer si caractéristiques rares/luxe (terrasse, vue, hauteur sous plafond), justifié et écrit dans le bail, interdit en DPE F/G.
3) Petites surfaces (le €/m² de référence y est plus élevé).
4) Bail mobilité (1 à 10 mois, meublé).
⚠️ L'encadrement parisien est une expérimentation dont la prolongation au-delà de fin 2026 est en débat.
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Méthode de calcul (pour vérifier)
À quoi ça sert : contrairement à un tableur, on ne voit pas les formules. Les voici, dépliables, pour que toi (ou ton comptable) puissiez tout contrôler.
💰 Coût total & financement
Coût total = Prix + Frais de notaire + Frais d'agence + Travaux + Mobilier + Chasseur
Montant emprunté = Coût total − Apport
Mensualité (hors assurance) = C × t / (1 − (1+t)^−n)
avec t = taux nominal mensuel, n = nombre de mois
Assurance mensuelle = Capital emprunté × taux assurance / 12 (constante)
Les intérêts de chaque année viennent d'un tableau d'amortissement recalculé mois par mois (l'intérêt baisse et le capital monte avec le temps). L'assurance emprunteur est ajoutée aux intérêts car elle est déductible dans les régimes au réel. Important : ce sont bien des intérêts annuels qui sont déduits, pas une mensualité.
🏠 Loyers & charges
Loyers annuels = Loyer mensuel × nombre de mois loués (taux d'occupation)
Gestion locative = Loyers annuels × % de gestion
Charges = Copropriété + Taxe foncière + PNO + Divers + Gestion
(+ Compta/CFE uniquement en LMNP réel et IS)
Le taux d'occupation (mois/an) modélise la vacance : 12 = loué toute l'année, 10 = 2 mois vides.
📉 Amortissement (LMNP réel & IS) — il varie chaque année
Amort. bâti = (Prix × (1 − part terrain) + notaire + agence) / durée bâti
Amort. mobilier = Mobilier / durée mobilier (s'arrête à la fin de sa durée)
Amort. travaux = Travaux / durée travaux
Amortissement de l'année = somme des composants ENCORE en cours cette année-là
L'amortissement est linéaire par composant, mais le total change chaque année : quand un composant arrive au bout (ex. mobilier à 7 ans), il cesse de compter.
Règle anti-déficit : l'amortissement déduit une année ne peut pas dépasser (Loyers − Charges − Intérêts). Le surplus est reporté et déduit plus tard. Le terrain n'est jamais amortissable.
🧾 Fiscalité — base imposable & impôt par régime
Foncier micro : base = Loyers × 70 % → impôt = base × (TMI + 17,2 %)
Foncier réel : base = Loyers − Charges − Intérêts → impôt = base × (TMI + 17,2 %)
LMNP micro : base = Loyers × (1 − abattement) → impôt = base × (TMI + 17,2 %)
LMNP réel : base = Loyers − Charges − Intérêts − Amort. → impôt = base × (TMI + 17,2 %)
IS : base = idem LMNP réel → impôt = 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %
Abattements micro : foncier 30 % (plafond 15 000 €) ; meublé classique 50 % (plafond 77 700 €) ; meublé de tourisme non classé 30 % / classé 50 %. Au-delà du plafond, le micro devient indisponible (« non éligible »). Le 17,2 % = prélèvements sociaux (CSG-CRDS).
Non-résident : impôt sur le revenu = le plus favorable entre le taux minimum (20 % jusqu'à 29 579 €, 30 % au-delà) et le taux moyen mondial (estimé via ta TMI) ; prélèvements sociaux 7,5 % si affilié à la sécurité sociale d'un pays UE/EEE/Suisse, sinon 17,2 %.
Cotisations sociales (URSSAF) : dès que les recettes en meublé de courte durée dépassent 23 000 €/an, l'activité devient professionnelle au sens social : des cotisations remplacent les 17,2 %. Au réel : cotisations = max(minimum forfaitaire ~1 200 €, taux TI × bénéfice), déductibles de l'impôt. En micro classé : 6 % des recettes (régime micro-social). En meublé longue durée, mêmes cotisations sous statut LMP (recettes meublées > 23 000 € et > autres revenus du foyer).
💶 Trésorerie & rendements
EBE = Loyers − Charges (avant intérêts, avant impôt)
Trésorerie annuelle = EBE − Impôt − (Capital + Intérêts + Assurance)
Cash-flow mensuel = Trésorerie annuelle / 12
Rendement brut = Loyers / Coût total
Rendement net = (EBE − Impôt) / Coût total (après charges & impôt, avant crédit)
📈 Revente, plus-value & TRI
Prix de revente = Prix × (1 + revalo)^horizon
Capital restant dû = solde du prêt à l'année d'horizon
Plus-value des particuliers (foncier & LMNP) :
base = Prix revente − Prix d'acquisition
+ en LMNP réel : on AJOUTE les amortissements déduits (réintégration LF 2025)
Abattements : IR 6 %/an (6e→21e an) + 4 % (22e) → exonéré à 22 ans
PS 1,65 %/an puis 9 %/an → exonéré à 30 ans
Impôt = base×(1−abat IR)×19 % + base×(1−abat PS)×17,2 %
Plus-value en IS : base = Prix revente − (acquisition − amortissements)
Impôt = IS 15 %/25 % (+ flat tax 30 % sur dividendes si distribution, non décomptée)
TRI = taux annuel qui annule : −Apport (an 0), Trésorerie (an 1..H),
+ Produit net de revente (an H). Résolu par dichotomie.