Renseigne ton projet, lis le résultat. Chaque section est expliquée. Aucune connaissance fiscale requise.
🔒 Tout se calcule dans ton navigateur. Aucune donnée n'est envoyée ni partagée : tes saisies sont seulement mémorisées en local, sur ton appareil.
À quoi ça sert : tu remplis ici ton projet. Glisse les curseurs ou tape une valeur. Tout se recalcule en direct plus bas.
À quoi ça sert : voir d'un coup ce que coûte l'achat au total, combien tu empruntes, et ta mensualité de crédit (assurance comprise).
À quoi ça sert : ce tableau te montre, pour chaque façon de louer (colonnes) et chaque régime fiscal (lignes), combien le bien te coûte ou te rapporte chaque mois, une fois l'impôt payé et le crédit remboursé. Rouge = tu sors de l'argent de ta poche (effort d'épargne) ; vert = ça s'autofinance. C'est la photo de la 1re année.
À quoi ça sert : le TRI (taux de rendement interne) résume toute la rentabilité en un seul chiffre, en tenant compte des loyers, des impôts, du crédit et de la revente. Lis-le comme un placement : un TRI de 5 % équivaut à un livret qui rapporterait 5 %/an. On compare ici tous les régimes d'un coup.
À quoi ça sert : comprendre d'où vient chaque résultat. Pour chacun des 3 modes de location (déplie ceux qui t'intéressent), le calcul ligne par ligne de la 1re année : loyers, charges, base imposable, impôt, remboursement du crédit, puis trésorerie.
À quoi ça sert : ce tableau te montre comment le taux d'emprunt influence ton cash-flow mensuel. C'est la variable la plus déterminante (~1,3 % il y a 5 ans, ~3,3 % aujourd'hui). Choisis un mode et un régime, et compare le cash-flow selon le taux décroché à la banque.
À quoi ça sert : ce tableau montre, pour chaque régime, le prix de revente estimé, le capital qu'il te reste à rembourser à la banque, la plus-value imposable (avec les amortissements réintégrés en LMNP réel), l'impôt sur cette plus-value, ce qu'il te reste en poche (produit net), et le TRI correspondant. ⚠️ Le « produit net » est surtout ton capital qui revient (apport + crédit remboursé par les loyers + hausse du bien), pas du profit pur : c'est le TRI qui mesure la vraie rentabilité.
Pour chaque année de revente possible, la courbe montre ton gain ou ta perte au total (apport + effort d'épargne cumulé + produit net de revente cette année-là). Le point vert = le moment où tu redeviens gagnant.
À quoi ça sert : deux règles parisiennes décisives. À gauche, le plafond de loyer légal en longue durée (renseigne la surface du bien et le loyer de référence en €/m² dans la section 1, les valeurs 35 m² / 32 €/m² sont des exemples). À droite, pourquoi l'Airbnb est devenu quasi impossible en pur investissement.
Un logement dédié (résidence secondaire) exige une autorisation de changement d'usage avec compensation : transformer en habitation une surface équivalente ailleurs dans Paris. En pratique, rarissime et très coûteux.
En résidence principale : 90 jours/an max (au lieu de 120), n° d'enregistrement obligatoire, DPE A→E. Amendes jusqu'à 15 000 €.
→ À Paris, le scénario « courte durée » est surtout théorique. Réaliste : longue durée, colocation, bail mobilité.
À quoi ça sert : contrairement à un tableur, on ne voit pas les formules. Les voici, dépliables, pour que toi (ou ton comptable) puissiez tout contrôler.
Les intérêts de chaque année viennent d'un tableau d'amortissement recalculé mois par mois (l'intérêt baisse et le capital monte avec le temps). L'assurance emprunteur est ajoutée aux intérêts car elle est déductible dans les régimes au réel. Important : ce sont bien des intérêts annuels qui sont déduits, pas une mensualité.
Le taux d'occupation (mois/an) modélise la vacance : 12 = loué toute l'année, 10 = 2 mois vides.
L'amortissement est linéaire par composant, mais le total change chaque année : quand un composant arrive au bout (ex. mobilier à 7 ans), il cesse de compter.
Règle anti-déficit : l'amortissement déduit une année ne peut pas dépasser (Loyers − Charges − Intérêts). Le surplus est reporté et déduit plus tard. Le terrain n'est jamais amortissable.
Abattements micro : foncier 30 % (plafond 15 000 €) ; meublé classique 50 % (plafond 77 700 €) ; meublé de tourisme non classé 30 % / classé 50 %. Au-delà du plafond, le micro devient indisponible (« non éligible »). Le 17,2 % = prélèvements sociaux (CSG-CRDS).
Non-résident : impôt sur le revenu = le plus favorable entre le taux minimum (20 % jusqu'à 29 579 €, 30 % au-delà) et le taux moyen mondial (estimé via ta TMI) ; prélèvements sociaux 7,5 % si affilié à la sécurité sociale d'un pays UE/EEE/Suisse, sinon 17,2 %. Statut LMP du non-résident : ses revenus étrangers n'étant pas imposables en France, ils ne comptent pas dans la 2ᵉ condition du LMP — un non-résident dont les loyers meublés dépassent 23 000 € (et qui n'a pas d'activité en France) est donc généralement LMP, en courte durée comme en bail mobilité. À l'inverse, ses cotisations sociales dépendent de son pays d'affiliation (coordination européenne : possible cotisation à l'étranger plutôt qu'en France) — point à valider avec un fiscaliste expatriés.
Cotisations sociales (URSSAF). Quand la location devient une activité professionnelle, des cotisations sociales remplacent les 17,2 % de prélèvements. Au réel, elles valent environ 40 % du bénéfice (avec un minimum d'environ 1 200 €/an) et sont déductibles de l'impôt. En micro, pour un meublé de tourisme classé, c'est 6 % des recettes.
Important : dépasser 23 000 € de loyers ne suffit PAS pour être « professionnel ». Le statut de loueur meublé professionnel (on l'appelle LMP) demande deux conditions en même temps : des loyers meublés supérieurs à 23 000 €/an ET supérieurs à vos autres revenus du foyer (salaires, etc.). Sinon, vous restez loueur non professionnel (LMNP). Le simulateur le détecte grâce au champ « autres revenus d'activité du foyer ». Seule exception : la location de courte durée (type Airbnb), où les cotisations s'appliquent dès 23 000 € de recettes, quelle que soit votre situation.
L'avantage du statut professionnel à la revente : la plus-value peut être totalement exonérée d'impôt si vous revendez après au moins 5 ans d'activité et que les loyers restent sous 90 000 €/an (une exonération prévue par la loi, dite « article 151 septies »). C'est pris en compte dans le calcul.